Можно ли продать жилой дом без земельного участка?

Законодательством установлен принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем жилого дома (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Если продавец жилого дома является собственником земельного участка, на котором этот дом расположен, то при продаже дома к покупателю также переходит право собственности на земельный участок, занятый жилым домом и необходимый для его использования (п. 4 ст. 35 ЗК РФ; ст. 273, п. 2 ст. 552 ГК РФ).

Исключением, в частности, является ситуация, когда продается часть жилого дома, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка. В этом случае земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя (пп. 1 п. 4 ст. 35 ЗК РФ; п. 4 ст. 244 ГК РФ; п. 15 Обзора судебной практики ВС РФ N 1 (2018)).

Если же земельный участок, на котором расположен жилой дом, не является собственностью продавца дома, а принадлежит ему, например, на праве аренды, безвозмездного пользования или на ином вещном праве, то предметом купли-продажи является только жилой дом. При продаже такого дома покупатель приобретает соответствующее право пользования земельным участком на тех же условиях, на которых им пользовался продавец дома (п. 1 ст. 35 ЗК РФ; п. 2 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ).

При этом продать такой дом можно без согласия собственника земельного участка, только если иное не предусмотрено законом или договором (п. 3 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ).

Таким образом, жилой дом можно продать без земельного участка, если этот земельный участок не принадлежит продавцу на праве собственности. В остальных случаях продать жилой дом без земельного участка нельзя.

Помощник прокурора Хиславичского района юрист 3 класса С.С.Ключарева